[금융] 부동산 금융과 신탁 제도의 이해(근린생활시설 담보대출)

안녕하세요

 

지난 번 브릿지론에 이어 부동산 담보대출과 관련하여 기업대출 중심으로 면밀하게 파악해 보겠습니다.

 

건축법상 용도에 따라 다양한 종류의 건물들이 있고, 이번에는 그 중에서 근린생활시설에 대해 알아보고자 합니다.

 

근린생활시설은 구체적으로 어떤 것인지 잘 알지 못하는 분들이 대부분일 것입니다.

 

그래서 용어의 정의를 먼저 확인하고자 합니다.

 

근린생활시설이란?

 : 주거지역과 인접하여 주민들의 일상생활 편의를 돕는 필수적인 시설을 통칭

 

카페, 식당, 편의점, 세탁소, PC방, 각종 의원 등이 있습니다.

 

본론으로 들어가서 카페로 사용 중인 근린생활시설 담보대출에 대해 알아보겠습니다.

 

근린생활시설 담보대출을 받기 위해서는 대부분의 금융기관에서는 임차인이 확보되어 있고, 일정 수준의 월세(임대료)를 받을 수 있는 조건을 요구합니다.

 

해당 조건을 요구하는 사유는 이자 납입 리스크과 대출금 상환 리스크를 심사 과정에 반영하기 때문입니다.

 

근린생활시설의 감정가가 100억원이고 LTV(Loan To Value) 70%로 담보대출 받는다면 대출금은 70억원이고 연이자가 5%라고 가정할 시, 연간 발생하는 이자는 3.5억원입니다.

 

월 환산 시 29.2백만원의 이자가 매월 발생하는 것이죠.

 

여기서 수도광열비 등 관리비는 임차인인 카페 운영자가 부담한다고 할 경우 근린생활시설 소유자인 임대인은 월세를 적어도 30백만원 수준의 임대료를 받아야합니다.

 

즉, 금융기관에서는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio : 부채 서비스(이자) 보상 배율) 즉 이자보상배율이 최소 1.0 이상이어야 합니다.

 

DSCR(이자보상배율) = 임대수입(혹은 영업이익 + 감가상각비) / 이자비용

 

만약, 1.0보다 낮게 된다면 이자비용을 정상적으로 지급할 수 없을 것이라 판단하여 금융기관 입장에서는 대출해줄 이유가 없어지기 때문입니다.

 

그래서 대부분의 금융기관은 DSCR이 1.2 이상 등의 심사 가이드가 있습니다.

 

또한, 임차인을 확보해야만 하는 이유는 대출금 상환에도 영향을 미치기 때문입니다.

 

임차인이 확보되지 않은 근린생활시설의 경우 매각이 매우 어렵습니다.

 

왜냐하면, 매수자의 입장에서는 임차인을 확보해야하는 리스크 및 비용을 떠안아야하고, 그만큼 수익성이 떨어지기에 임차인이 확보되지 않은 근린생활시설을 매입하려하지 않을 것입니다.

 

물론, 입지여건이 매우 좋고 임차수요가 활발한 곳이라면 일시적 공실(비어있는 상태)이더라도 매수하고자 하는 수요는 많을 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 대부분은 임차인 확보를 요구하고 있으며, 마찬가지로 금융기관의 입장에서도 리스크를 최대한 회피하고자 하므로 결국에는 임차인이 필수적으로 확보되어야 합니다.

 

금융기관은 임차인 확보와 더불어 추가적으로 담보신탁을 요구하는 경우도 많습니다.

 

이는 무단 임대차를 방지하기 위함이며, 신탁이 되면 소유자가 신탁회사로 변경되어 신탁사의 동의(그전에 신탁사는 우선수익자인 금융기관의 서면 동의를 얻음)를 얻어야만 임대차계약 체결(변경 계약 포함)이 가능하고 적법하고 유효한 계약이 가능합니다.

 

가끔 신탁되어 있음에도 불구하고 실질소유자인 위탁자와 임대차계약을 체결하고 입점하는 분들이 있으나, 추후 신탁사의 동의를 득하지 못하면 무단 점유를 근거로하여 명도소송 및 손해배상소송 뿐만 아니라 임대차 계약시 지급한 보증금도 날릴 수도 있습니다.

 

이러한 무단임대차 혹은 무단 점유 등을 방지하기 위해 금융기관에서는 근저당이 아닌 담보신탁을 요구하는 경우가 있으며,

이외 후순위 대출, 비용절감(근저당보다 담보신탁 비용이 저렴한 경우가 많음) 등을 목적으로 하는 경우도 있습니다.

 

최근에는 신축 아파트 상가(근린생활시설)이나 중심지에는 공실이 많이 발생하고 있습니다.

 

공실이 많이 발생하는 이유는 소유자들이 근린생활시설을 분양 혹은 매입을 할때 높은 가격으로 매입하였고 그만큼 많은 대출을 받아서 한달에 지급하여야하는 이자가 상당히 많기 때문입니다.

 

이는 곧 그대로 임차인의 임대료에 반영될 수밖에 없고, 임차이는 높은 임대료를 감당하지 못하고 퇴거하게 되는 것이죠.

 

결국에는 근린생활시설 소유자들은 높은 이자를 부담하지 못하고 채무불이행 상태에 빠지는 경우가 최근에는 흔하게 발생하고 있습니다.

 

부동산 가격의 상승이 부의 증가로 이어지는 것도 있으나, 다른 한편으로는 금융비용의 증가로 인한 경제 활성화가 어려워지는 면도 있어 중장기적으로는 사회 경제적으로 상당히 치명적으로 다가올 수 있습니다.

 

많은 분들이 창업, 부동산 투자 등에 관심을 가지고 있으나, 이러한 경제 흐름과 대출 조건 및 금융기관들의 정책 방향을 감안하고 투자를 하셨으면 합니다