[금융] 10.15 부동산 대책 핵심 내용과 결과

안녕하세요.

 

오늘은 금융을 테마로 하여 실생활에 밀접한 부동산 정책 관련 내용을 다루고자 합니다.

 

지난 달 10월 15일 갑작스레 부동산 대책을 즉시 시행하게 되면서 내집 마련을 준비하고자 하던 시민들은 패닉에 빠질 수 밖에 없게 되었습니다.

 

우선 10.15 부동산 대책의 핵심 내용은

1. 규제 지역 확대

• 조정대상지역·투기과열지구 확대 : 기존 강남 4구 등에 국한되었던 규제 지역이 서울시 전역(25개 구)과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 분당, 수정, 중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)으로 대폭 확대되었습니다. 이들 지역은 대출, 세금, 청약 등 모든 면에서 강력한 규제를 받게 되었습니다.

2. 강력한 대출 규제 (LTV 및 한도 축소)

• LTV 및 대출 제한 : 규제 지역 내 주택 담보 대출이 무주택자는 LTV 40%로 줄어들고, 유주택자는 LTV 0%로 원천적으로 대출이 불가해 졌습니다.
• 금액별 대출 한도 세분화 : 기존에는 일괄 6억원 한도였으나, 이제는 집값에 따라 대출 한도가 쪼개집니다.
  • 15억 원 이하: 최대 6억 원
  • 15억~25억 원: 최대 4억 원
  • 25억 원 초과: 최대 2억 원
  • 즉, 고가 주택일수록 대출을 거의 받을 수 없게 되어 현금 부자가 아니면 접근이 차단됩니다.
• 스트레스 금리 상향 : 대출 한도 산정 시 적용되는 스트레스 금리를 3%로 상향하여, 소득 대비 빌릴 수 있는 돈(DSR 적용)이 수천만 원에서 1억 원 가까이 대폭 줄어듭니다.

3. 갭투자 원천 차단 (토지거래허가구역 지정)

• 토지거래허가구역 지정 : 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
• 실거주 의무 : 주택 구입 시 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 즉, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 전면 금지됩니다. 구입 즉시 입주해야 하며, 외국인도 예외 없습니다.
• 대상 확대 : 아파트뿐만 아니라 아파트가 포함된 단지 내 연립·다세대 주택까지 허가 대상에 포함되어 규제 범위가 매우 넓어졌습니다.

4. 전세 대출 및 신용 대출 규제

• 전세 대출 제한 : 전세 대출을 받은 상태에서 규제 지역 내 3억 원 초과 아파트를 매수하면 전세 대출이 즉시 회수됩니다. 반대로 아파트를 가진 사람은 전세 대출을 받을 수 없습니다. 이는 '전세 살면서 갭투자'나 '내 집 두고 전세 살기'를 모두 막겠다는 의도입니다.
• 신용 대출 규제 : 1억 원 이상의 신용 대출(마이너스 통장 포함, 약정액 기준)이 있는 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입이 금지됩니다.

5. 세금 및 정비 사업 규제

• 세금 중과 : 다주택자 취득세가 2주택 8%, 3주택 12%로 유지되며, 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 조치가 시행됩니다(2026년 5월까지 유예 기간 존재).
• 재건축·재개발 규제 : 정비 사업 조합원의 지위 양도가 엄격히 제한되며, 조합원당 주택 공급은 원칙적으로 1주택만 허용됩니다. 나머지 보유 주택은 현금 청산 대상이 될 가능성이 높아졌습니다.

 

이러한 규제를 시행하게 된 배경은 6.27 대책과 9.7 대책에도 불구하고 주택 가격 상승이 지속되고 있어 더욱 강력한 규제를 시행하게 되었습니다.

 

그러나!

정부가 간과한 사실이 있다면, 서울 신축 아파트는 59㎡ 기준 10억원 상당이며, 빌라도 동일 면적 신축 기준 6~7억원 상당 가격수준을 보여주고 있다는 점입니다.

 

20~30대 예비 신혼부부 및 신혼부부의 경우 이제 막 경제활동을 시작하는 시기로, 대출을 제외한 매매대금 4~5억원을 순수한 자기자금으로 지불하여야하는데 보유자산이 적어 현실적으로 20~30대 예비 신혼부부 및 신혼부부는 주거의 안정성을 확보하지 못한 채 가정을 꾸려가야하는 부담감을 가지고 있습니다.

 

저출산 문제를 해결하고자 하는 정부는 실수요 겸 서민들에게도 동일한 규제를 시행하게 되면서 사실상 20~30대를 더욱 결혼과 멀어지도록 만들고 있어, 이번 정책으로 주택가격이 안정화 혹은 하락하지 않는다면 20~30대에게는 치명적으로 다가올 것으로 예상됩니다.

 

물론 경기도 혹은 지방으로 이사 혹은 이직하면 되는 것 아니냐고 할 수 있겠으나, 경기도 또한 가격이 상당폭 상승하였고, GTX 등 대중교통망이 확대되지 않는다면 사실상 직장 출퇴근이 어려운 점이 있습니다.

 

또한, 인구는 수도권에 집중되어 있고 이에 일자리도 수도권에 집중되어 있는 점 감안시 지방으로 터를 옮기는 것도 생계 유지에 상당한 리스크를 떠안고 가야합니다.

 

10.15 대책 이후 여전히 주택 가격은 상승 추세를 유지 중이며, 앞으로 주택 가격이 하락하지 않는다면 20~30대는 더욱 1인 가구가 될 수 밖에 없게 될 것으로 예상됩니다. 어찌보면 일본과 같은 수순을 밟을 지도 모르겠습니다.