[금융] 부동산 금융과 신탁 제도의 이해(브릿지론)

안녕하세요

 

이번에는 제 직장 생활관 밀접하게 관련된 내용들을 더욱 깊이 파해쳐 보고 금융권을 준비하는 취업준비자들 혹은 이직을 준비하고 계시는 분들에게 도움이 되었으면 하는 바람으로 글을 써보려고 합니다.

 

저는 현재 금융권에 종사하며 대주(대출을 해주는 기관)으로서의 역할을 수행하고 있습니다.

 

최근에는 포트폴리오를 기업금융 위주로 영업을 하고 있으나, 2024년까지만 하더라도 부동산 금융 위주의 영업을 해왔습니다.

 

그래서 조금이라도 더 지식이 많고 설명드리기 쉬운 부동산 금융 관련하여 설명드리고자 합니다.

 

부동산 금융이란? 

부동산 물건 혹은 부동산과 관련하여 발생하는 권리를 통하여 대출 혹은 투자를 하는 것!

주변에서는 흔히 주택담보대출을 볼 수 있습니다.

 

제가 금융기관에서 종사하면서 보고 느낀 점은 부동산은 동산과 달리 상대적으로 생산성이 부족하다는 특징으로 부동산 가격이 높아 순수 자기자본으로 투자하여 사업을 영위하기란 상당히 어렵기에 대부분 기업체들은 대출을 통해 Leverage를 일으킬 수 밖에 없는 구조라는 것입니다.

 

부동산 관련 대출로는 용도별로 매입자금(계약금, 중도금, 잔금), 운영자금, 시설자금(개보수), 리모델링, 브릿지, PF(건축비) 등이 있습니다.

 

이 중에서 브릿지 대출을 설명드리면서 신탁제도에 대해서도 설명드리겠습니다.

 

브릿지 대출이란?

브릿지 대출은 Bridge(교량, 대교, 다리)에서 따온 말로, 두 곳을 이어주는 중간다리의 역할을 하는 대출입니다.

주로, 시행 사업을 영위하는 법인이 활용하며, 부동산을 매입 후 해당 부동산에 신축 혹은 개축, 증축하기 위해서는 각종 인허가를 취득하여 적접하게 진행되어야 합니다.

이에 따라 인허가 초기 단계에서 인허가 완료 후 실제 신축 혹은 개축, 증축의 전 단계에서 활용하는 대출로, 본PF(Project Finacing : 사업비대출)을 브릿지 대출은 상환 받게 됩니다.

이때 대출을 해주는 금융기관은 아래의 사항을 체크하며 일정 요건을 요구합니다.

첫째, Equity(자기자금)은 얼마나 투입하였는지, 투입자금은 적정한지, 증빙이 가능한지

둘째, Equity(자기자금) 투입 비중은 얼마나 되는지

셋째, 인허가 가능성은 있는지

넷째, 신축, 개축, 증축하는 것이 사업성이 있는지

다섯째, 권리 제한 사항(무단 점유, 유치권, 처분금지가처분, 사해행위취소 등)이 있는지

애초에 영위하는 사업이 부동산개발이므로, 리스크가 커 사업성 뿐만 아니라 인허가리스크, 법률리스크를 따질 수 밖에 없어 까다롭게 검토합니다.

 

좀더 실무적으로 설명드리자면, 차주인 시행사가 금융주선사(증권사, 운용사, 회계법인 등)에 대출해줄 금융기관 모집을 의뢰하고 주선사에서는 대출금융기관(은행, 보험, 여전사, 저축은행 등)에 대출 검토를 의뢰합니다.

대출금융기관이 검토하여 승인난 대주들끼리 컨소시엄을 구성하여 시행사에게 대출을 해주는 절차로 진행됩니다.

다만, 앞서 설명드린 각종 조건이 요구되는데 예시로 설명드리자면

 

<선행조건>

1. 물적담보 : 해당 부동산에 대한 담보신탁 순위별 우선수익권(대출금의 130%)

2. 인적담보 : 시행사 대표이사 혹은 최대주주 연대보증(대출금의 130%)

3. Equity 50억원 투입조건(브릿지이므로 토지비의 20% 이상 유지 조건)
4. 시행권 포기 및 양도각서 제출

5. 착공금지 확약서 제출

6. 미등기 및 가건물 무위양도각서 제출

 

<후행조건>

1. 건축주 신탁사로 명의 변경

2. 취급 후 1개월 이내 건물 철거 및 멸실

 

이와 같은 조건들이 요구될 수 있습니다.

여기서 일반인들은 근저당권은 익숙하겠지만 담보신탁이 익숙하지 않을 것입니다.

담보신탁은 소유권을 부동산신탁사에게 양도하고 담보로서 신탁사는 대출금융기관(이하 대주)에서 우선수익권(증서)를 발급하여 제공하여 대출을 취급하는 상품입니다.

신탁을 하는 이유는 대주의 입장에서는 소유권이 시행사에게 있으면, 대주를 속여 임대를 내줄 수 있고, 추가로 근저당을 설정하여 대출을 받을 수 있고, 착공도 가능하여 대주의 담보권이 훼손될 가능성이 있습니다.

따라서 대주들은 신탁을 요구하는 경우가 대다수이며, 소유권을 가지고 있는 신탁사의 동의 없이 임대, 추가 담보설정 등 기타의 행위를 방지할 수 있습니다.

실무적으로 차주인 시행사가 신탁사에게 임대 진행에 대한 동의를 요구하면, 신탁사는 대주 겸 담보권자인 우선수익자의 동의를 요구하고 대주는 담보권 훼손으로 인해 결국 동의하지 아니합니다.

위 후행조건 중 건축주를 신탁사로 변경하는 이유도 마찬가지입니다.

소유권을 신탁사로 넘기고 건축주를 신탁사로 넘기지 아니하면, 위탁자인 시행사가 임의적으로 착공계(착공신고서)를 관할관청에 제출하여 착공할 수 있습니다.

그렇게 되면 담보물 자체가 훼손될 뿐만 아니라, 착공에 따른 공사비 미지급시 유치권 행사 가능하므로 권리제한도 발생할 수 있습니다.

따라서 착공금지 확약서 조건까지 요구되며, 혹시라도 무단 점유 및 무단 임대를 방지하기 위해 미등기 및 가건물 무위양도각서 제출, 지상의 건물을 철거 및 멸실 조건을 제시하기도 합니다.

 

이 외에도 브릿지 대출의 경우 담보물이 나대지(맨땅)인 경우가 대부분이므로 본PF 혹은 매각 외에는 상환 가능성이 희박한 점을 감안하여 연대보증 입보와 Equity(자기자금) 일정 부분 투입을 요구합니다.

Equity(자기자금)은 금융기관 내규 내지 법률상 일정 부분 이상 투입이 정해져 있는 부분도 있으나, 100% Leverage시 차주의 신의성실 위배 가능성, 먹튀와 같은 모럴해저드 가능성 등으로 인해 일부 Equity를 투입을 요구하는 부분도 있습니다.

 

시행권 포기 및 양도각서를 제출하는 이유는 EOD(Events Of Default) 즉, 기한이익 상실이 되는 경우 즉시 대출을 상환해야하나 변제하지 못할 경우 대주는 담보권을 실행하여 매각을 통한 상환을 해야하나, 만약 매각시 사업권(시행권 / 인허가 사항 일체)이 부동산과 함께 매각이 불가할 경우 온전한 매각이 되지 아니하여 담보가치가 하락할 가능성이 있고, 새롭게 인허가를 진행해야할 수 있습니다.

따라서, 선행 조건으로 시행권 포기 및 양도각서를 미리 징구합니다.

또한 신탁의 경우 담보권 실행은 공매(공개매각)을 통해 진행되는데, 경매와 비슷하나 법원의 개입 없이 한국자산관리공사인 캠코의 사이트 Onbid에 게시하여 공개적으로 매각하게 됩니다.

법원의 개입 없이 입찰가와 입찰기간 등을 신탁사와 대주인 우선수익자들과 협의하여 임의적으로 진행할 수 있다는 점에서 대주에게 다소 유리한 부분이 있습니다.

 

지금까지 브릿지대출을 사례로 부동산 금융과 신탁제도에 대해 알아보았습니다.

 

다음에는 PF대출, 담보대출, 중도금대출, 공사비 혹은 잔금 유동화대출에 대해 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 금융 시리즈가 완료되면 이후에는 기업금융을 준비해보겠습니다.